Vous recherchez des informations sur l’indice de fermage 2024-2025 ? Chaque année, en application du Code rural, cet indice détermine le montant du fermage à payer par un exploitant agricole pour la location de ses terres. Il est mis à jour par arrêté préfectoral.
Comprendre son mode de calcul fait partie des éléments à maîtriser pour bien gérer un bail rural. Il s’agit non seulement d’anticiper les évolutions du montant du fermage, mais également de sécuriser les relations entre bailleurs et preneurs grâce à une parfaite connaissance du cadre réglementaire.
Mécanisme de calcul de l’indice de fermage, obligations légales des bailleurs et des preneurs, étapes à suivre pour établir un bail rural agricole conforme aux réglementations en vigueur, on vous dit tout !
Fermage et bail rural : définition et tour d’horizon des différents types de baux ruraux
Le fermage et le bail rural sont au cœur de l’organisation du monde agricole. Avant d’expliquer le mode de calcul de l’indice de fermage et de vous guider dans la rédaction de votre contrat de bail rural agricole, prenons le temps de définir ces dispositifs.
À quoi correspondent exactement le fermage et le bail rural ?
Le fermage désigne un mode de location des terres agricoles. Le propriétaire foncier (bailleur) met une ou plusieurs parcelles de terre à la disposition d’un exploitant agricole (preneur) en échange du paiement d’un loyer, le fermage.
Cette modalité repose sur un bail rural agricole, autrement dit un contrat signé entre les deux parties, qui détermine les conditions de location des terres agricoles.
Des règles spécifiques du Code rural encadrent ce type de bail, pour assurer la stabilité de l’exploitation et la protection du preneur.
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Les différents types de baux ruraux
Il existe différents types de baux ruraux, chacun pouvant s’adapter aux besoins spécifiques de l’agriculteur ou du propriétaire foncier.
Voici les spécificités de chaque contrat, à choisir en fonction du projet d’exploitation :
- Le bail rural classique : contrat le plus courant, ce bail a une durée minimale de 9 ans. Il bénéficie d’un renouvellement automatique, sauf exceptions prévues par la loi. Le bail doit être écrit et enregistré pour être pleinement opposable et sécurisé. Il peut donner lieu à une fixation ou révision du fermage, encadrée par les textes. Le preneur (l’exploitant) bénéficie d’une protection importante, notamment un droit au renouvellement et un droit de préemption en cas de vente.
- La bail rural à long terme : souvent de 18 ans, parfois de 25 ou 30 ans, voire de carrière (jusqu’à l’âge légal de départ du bailleur à la retraite). Ce bail offre au bailleur la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux. Côté preneur, il présente l’avantage de sécuriser la situation de ce dernier.
- Le bail de carrière : ce bail rural spécifique est conclu pour une durée couvrant toute la carrière professionnelle du preneur, jusqu’à l’âge légal de départ à la retraite. Il assure une grande stabilité à l’exploitant agricole tout en permettant au bailleur de bénéficier d’avantages fiscaux similaires à ceux du bail à long terme. Ce type de bail est particulièrement adapté à une installation sur le long terme.
- Le bail cessible hors cadre familial : cette forme particulière de bail rural permet au preneur de transmettre son bail à un tiers non membre de sa famille, sous certaines conditions strictes. Conclu pour au moins 18 ans, le bail cessible nécessite un acte notarié.
- Le métayage : ce bail repose sur une autre forme de collaboration entre le bailleur et le preneur. En effet, il n’implique pas un paiement en argent (loyer fixe) mais un partage des récoltes entre les deux parties.
Type de bail rural | Durée minimale | Particularités principales |
Bail rural classique | 9 ans | Renouvellement automatique, droit au renouvellement et à la préemption pour le preneur |
Bail rural à long terme | 18 (le plus courant), 25 ou 30 ans | Sécurisation du preneur et avantages fiscaux pour le bailleur |
Bail de carrière | 25 ans, jusqu’à la retraite (à 62 ans minimum) | Durée couvrant toute la carrière professionnelle du preneur, grande stabilité, avantages fiscaux pour le bailleur |
Bail cessible hors cadre familial | 18 ans minimum | Transmission possible à un tiers non familial, nécessite un acte notarié |
Métayage | Variable | Partage de la récolte entre bailleur et preneur au lieu d’un loyer fixe |
Tout savoir sur l’indice de fermage 2024-2025 : mode de calcul et application
Chaque année, le ministère de l’Agriculture fixe l’indice national des fermages. Un arrêté préfectoral publie cet indice qui se voit appliqué sur l’ensemble du territoire national. L’objectif de l’indice de fermage : ajuster les loyers agricoles en fonction de l’évolution du secteur.
Pour atteindre cet objectif, son calcul repose sur deux éléments principaux : l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole (RBEA) qui mesure la rentabilité agricole, et l’inflation, qui affecte les coûts de production.
Zoom sur les facteurs pris en compte dans le calcul de l’indice de fermage
Chaque année, le calcul de l’indice de fermage se base donc sur deux indicateurs : le RBEA et l’inflation.
Le premier permet de suivre la performance économique du secteur de l’agriculture.
Il prend en compte les fluctuations des rendements agricoles et les prix des produits agricoles, qui ont un impact direct sur les revenus des exploitants et leur capacité de paiement.
Le second correspond à l’évolution générale des prix à la consommation. En effet, l’inflation doit être prise en compte, cette dernière ayant une incidence sur les coûts de production et, par conséquent, le fermage.
Application de l’indice des fermages pour déterminer la révision annuelle du fermage
Simple, l’application de l’indice des fermages repose sur la formule standard suivante :
Montant du fermage 2024 = montant du fermage 2023 x (Nouvel Indice / Ancien indice)
Qu’est-ce que cela signifie ?
Tout simplement que le montant du fermage d’une année dépend des variations de l’indice par rapport à l’année précédente.
Ce mécanisme garantit ainsi une adéquation entre le montant du fermage et les réalités économiques du secteur agricole de l’année concernée.
À quel moment peut-on connaître l’indice de fermage de l’année ?
L’indice national des fermages pour l’année 2025 n’a pas encore été publié. Traditionnellement, un arrêté ministériel fixe cet indice en juillet de chaque année. Ce dernier fait ensuite l’objet d’une publication au Journal officiel.
Par exemple, l’arrêté du 17 juillet 2024 établit l’indice des fermages pour 2024 à 122,55, ce qui correspond à une augmentation de 5,23 % par rapport à 2023.
Cet indice s’applique aux loyers dus entre le 1er octobre 2024 et le 30 septembre 2025. Il est donc probable que l’indice des fermages pour 2025 fasse l’objet d’une publication en juillet de cette année, avec application aux loyers dus à partir du 1er octobre 2025.
Dates clés pour l’indice de fermage 2024-2025
Publication de l’indice 2024 | Arrêté fixant l’indice à 122,55 (+5,23%) | 17 juillet 2024 |
Application de l’indice 2024 | Fermages dus entre | 1er octobre 2024 et 30 septembre 2025 |
Publication de l’indice 2025 | Prévision | Juillet 2025 |
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Comment établir un bail rural agricole ? Guide pour sécuriser votre contrat
Un bail rural est un document contractuel réglementé. Pour être valide, il doit donc contenir certaines mentions obligatoires et respecter les règles du Code rural.
Voici les étapes à suivre pour garantir la conformité d’un bail rural aux exigences légales et sécuriser la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur.
Les mentions obligatoires d’un bail rural
Un contrat de bail rural doit mentionner les informations suivantes :
- l’identité des parties (bailleur et preneur) ;
- la description des terres agricoles mises en location (surface, qualité du sol et localisation) ;
- la durée du bail ;
- le montant du fermage et les modalités de révision du fermage (en fonction de l’indice de fermage) ;
- les obligations respectives du bailleur et du preneur (entretien, réparation, utilisation des terres, etc.).
Obligations du bailleur et du preneur : les règles à respecter par les deux parties
Le bailleur comme le preneur sont tenus de respecter des règles strictes. Faisons le point rapidement sur les obligations de chacun.
Obligations du bailleur
- Mettre à disposition des terres agricoles en bon état d’usage, adaptées à l’exploitation agricole,
- Prendre en charge les grosses réparations définies par le Code rural, telles que la rénovation des bâtiments agricoles et la réfection des clôtures,
- Ajuster le montant du loyer en fonction de l’évolution de l’indice du fermage à chaque mise à jour annuelle.
Obligations du preneur
- Exploiter les terres conformément à leur usage agricole,
- Maintenir les terres et les infrastructures dans un bon état, selon les normes en vigueur,
- S’acquitter du montant du fermage dans les délais impartis,
- Respecter les termes du contrat, par exemple ne pas sous-louer ou céder le bail sans l’accord du bailleur.
Les conditions de renouvellement d’un bail rural
Comme évoqué plus haut, le renouvellement d’un bail rural est automatique, sauf dénonciation par le bailleur avec motif légitime.
Par exemple, le bailleur peut justifier sa décision par la reprise de l’exploitation par un membre de la famille ou un projet de mise en vente. Le preneur peut également s’opposer au renouvellement s’il souhaite mettre fin au contrat. Il a aussi la possibilité de demander une révision des termes du bail.
Enfin, pour mettre fin à un bail rural, un préavis de 18 mois est requis avant l’échéance du contrat. Par ailleurs, un départ anticipé peut faire l’objet d’une négociation.
Bon à savoir : en parallèle de la location de terres agricoles, en tant qu’agriculteur, vous pouvez envisager la location de bâtiments agricoles pour le stockage, le gardiennage ou l’hivernage pour tous types de véhicules.
La mise à disposition de hangars agricoles présente des avantages tant pour le loueur que pour le locataire.
L’optimisation des infrastructures agricoles offre la possibilité aux agriculteurs de rentabiliser leurs espaces inutilisés en les louant à des particuliers, ou des professionnels.
Ce dernier point est facilité par la plateforme française MonHangar.Fr, qui vous permet de créer gratuitement une annonce en quelques minutes, pour recevoir rapidement vos premiers locataires pour vos bâtiments de stockage agricole non utilisés et toucher vos premiers loyers.
Voici un comparatif en fonction du type d’usage pour une location d’un hangar agricole de 200m² :
Type d’usage | Revenus annuels (en moyenne) |
Location en bail de fermage
| ± 350 € par an* |
Location de places d’hivernage pour camping car | ± 500 € par an |
*source : https://www.feve.co/installation/ressources-installation/calcul-indice-fermage
Pour connaître la valeur locative de votre hangar avec l’idée d’hiverner des véhicules de loisir, nous vous invitons à créer une annonce, sachant que nous vous recontacterons pour faire votre connaissance et vous accompagner dans ce projet :
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FAQ - Le bail rural et l'indice de fermage
Un bail rural est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) met un terrain agricole à disposition d’un exploitant (le preneur) en échange d’un fermage (loyer). Ce contrat est strictement encadré par le Code rural, notamment pour protéger les agriculteurs.
L’indice de fermage 2025 est calculé selon l’évolution des indices du coût de production agricole. Il sert à réviser le montant du loyer des terres agricoles chaque année. Le calcul est encadré par arrêté préfectoral et repose sur une formule légale.
Tout agriculteur ressortissant de l’Union Européenne peut facilement être locataire d’un bail agricole. Pour ceux qui ne sont pas citoyens européens, il est nécessaire de soumettre le formulaire Cerfa n°14519*01 à la Direction départementale de l’agriculture. Cela permet d’obtenir une carte d’exploitant agricole, autorisant ainsi l’exploitation de terres sur le territoire européen.
Tout agriculteur ressortissant de l’Union Européenne peut facilement être locataire d’un bail agricole. Pour ceux qui ne sont pas citoyens européens, il est nécessaire de soumettre le formulaire Cerfa n°14519*01 à la Direction départementale de l’agriculture. Cela permet d’obtenir une carte d’exploitant agricole, autorisant ainsi l’exploitation de terres sur le territoire européen.
La principale différence entre ces deux types de baux agricoles réside dans la manière dont le loyer est payé par le locataire. Dans un contrat de fermage, un montant en argent est versé, tandis qu’en métayage, le paiement se fait en produits récoltés.
En cas de désaccord, bailleur et preneur peuvent saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux. Avant toute procédure, une tentative de conciliation est généralement recommandée. Le juge statue selon l’indice officiel applicable.
En règle générale, la sous-location est interdite. Cependant, elle peut être autorisée dans le cadre d’un échange ou de la location de parcelles, à condition que le propriétaire du terrain donne son accord explicite.